Die fünf goldenen Regeln beim Bauen.

Wenn Streit ins Haus steht - Was tun mit dem herüberwachsenden Baum des Nachbarn? Was beim Ferienhaus beachten? Wie einen Mietvertrag abschließen? Das rechtliche Feld um Miete, Hausbesitz und Immobilienkauf und -verkauf ist weit. Fünf Beispiele.

 

Streit ohne Grenzen?

Kaum etwas beschäftigt die Justiz mehr als die Hecke an der Grundstücksgrenze. Ein Fall ging durch alle Instanzen. Weil der Eigentümer keine Anstalten machte, den Wildwuchs über die Grundstücksgrenze zu beseitigen, griff der Nachbar zur Motorsäge. Darauf begehrte der Heckenbesitzer Schadenersatz und Unterlassung. Der Rechtsanwalt und Immobilientreuhänder in Bludenz Patrick Piccolruaz: „Mit dieser Auffassung blitzte der Heckenbesitzer ab. Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass es seinem Nachbarn nicht zuzumuten ist, die Beeinträchtigung in kleinen Schritten und über einen längeren Zeitraum verteilt zu beseitigen.“ Dieses Urteil ist aber kein Freibrief dafür, Bäume oder Sträucher so radikal zu beschneiden, dass sie eingehen.

 

Bezahlen ohne Unterschrift?

Eine Maklerprovision kann auch fällig werden, wenn der Wohnungskäufer keinen ausdrücklichen Vertrag mit dem Makler geschlossen hat. Diesem steht die Provision zu, wenn das Immobiliengeschäft zustande kommt. Rechtsanwalt Piccolruaz: „Der OGH hat erneut klargestellt, dass ein Maklervertrag auch schlüssig zustandekommen kann.“ Es reicht beispielsweise aus, wenn in einem Inserat darauf verwiesen wird, dass bei Verkauf eine Provision fällig wird, und der Interessent auf diese Einschaltung reagiert.

 

Mietvertrag ohne Schriftform?

Damit ein Mietvertrag rechtsgültig wird, ist keine Schriftform erforderlich, stellt der Oberste Gerichtshof klar. Mietverträge kommen zustande, wenn sich die Vertragsparteien über wesentliche Vertragspunkte wie Mietobjekt und Mietzins einig sind. „Das kann schriftlich erfolgen, aber auch mündlich sowie etwa dadurch, dass ein Mieter das Objekt bezieht und Miete bezahlt“, erklärt Rechtsanwalt Piccolruaz. Für einige Bereiche ist die schriftliche Form samt Unterschrift aber vorgeschrieben, etwa bei den Vereinbarungen zur Befristung des Mietverhältnisses. Piccolruaz: „Verstöße dagegen haben schwerwiegende Folgen: Der Vertrag gilt als unbefristet und ist für den Vermieter faktisch unkündbar.“

 

Ferienhaus ohne Anmeldung?

Eine Vorarlberger Familie hatte ihr Feriendomizil im Montafon 1971 errichtet. Damals war die Nutzung ohne Einschränkung genehmigt worden. Zwei Jahre danach wurden im Raumplanungsgesetz Beschränkungen für Ferienwohnungen erlassen. Und 1993 beschloss der Landtag eine Novelle für Objekte, die vor dem Raumplanungsgesetz errichtet worden waren. „Solche Wohnungen konnten nachträglich eine Bewilligung erhalten, wenn sie bei der Gemeinde angemeldet wurden“, erläutert Piccolruaz. Die Eigentümer reagierten allerdings nicht. Piccolruaz: „Der Verwaltungsgerichtshof verwies auf die versäumte Anzeigeplicht. Der Strafbescheid war also zu Recht ergangen, die Strafe muss bezahlt werden und die Nutzung als Ferienhaus bleibt untersagt.“

 

„Besichtigungsklausel“ wirksam

Wird der Zustand eines Objekts bei der Besichtigung akzeptiert, gelten sichtbare Mängel als genehmigt. Piccolruaz: „Ein Mietobjekt wurde vorzeitig zurückgegeben. Die Vermieterin sagte zu, der Mieterin eine Vergütung für getätigte Investitionen zu gewähren, sofern eine ,ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjektes im bekannten und besichtigten Zustand‘ erfolge.“ Nach der Übernahme verweigerte die Vermieterin die Vergütung. Sie hatte festgestellt, dass Elektroinstallationen erhebliche Mängel aufweisen. Vor dem OGH erhielt die Mieterin Recht. Piccolruaz: „Das Höchstgericht stellte fest, dass zwar Mängel vorliegen. Allerdings bedeute der Begriff ,ordnungsgemäß‘ nicht, dass es keinerlei Mängel geben darf.“ Außerdem verwiesen die Höchstrichter auf den Vertragspassus „im bekannten und besichtigten Zustand“.