Abnutzung, Reparaturen und Co. – Die Pflichten des Mieters bei Auszug

Der Mietvertrag wurde gekündigt, der Auszug steht an. Was ist jetzt noch zu tun? Der Mieter muss den Schlüssel an den Vermieter aushändigen und die Wohnung inklusive dazugehöriger Räume ausräumen. Zudem muss das Mietobjekt in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem es übernommen wurde. Eine „gewöhnliche Abnutzung“ des Wohnraumes ist mit der Miete abgegolten. Aber was bedeutet das genau?
 

Den Grad der Abnutzung feststellen

Ab welchem Zeitpunkt gilt ein Mietobjekt als übermäßig abgenutzt? Hier spielt die sogenannte „Verkehrsauffassung“ eine maßgebliche Rolle. Demnach ist jener Grad der Abnutzung entscheidend, der üblicherweise mit einer schonenden Nutzung des Objekts einhergeht. Regale zu montieren, Löcher zu bohren oder die Wände in dezenten Farben zu streichen gilt als normale Abnutzung. Der Mieter muss die entstandenen Veränderungen beim Auszug nicht rückgängig machen. Anders sieht es bei übermäßig vielen Bohrlöchern in der Wand, tiefen Kratzern im Boden, fehlenden Parkett-Teilen, groben Schäden am Verputz (beispielsweise durch unsachgemäße Demontage von Einbaumöbeln) oder „extremen“ Wandfarben (z.B. Schwarz) aus. In diesen Fällen ist der Mieter verpflichtet, die Schäden zu beseitigen. In der Praxis kommt es oft vor, dass Mieter vor dem Auszug Wände selbst streichen und auch die Löcher eigenständig verspachteln. Dadurch wird die Wohnung wieder in einen Zustand versetzt, der dem gewöhnlichen Maß der Abnutzung entspricht. In diesem Fall ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die Kosten für ein fachmännisches Ausmalen der Wohnung zu übernehmen.

 

Veränderungen am Mietgegenstand

Nimmt der Mieter Änderungen am Mietgegenstand vor, sind diese vor der Übergabe der Wohnung (sofern nichts anderes vereinbart) wieder rückgängig zu machen. Auch dann, wenn der Vermieter Umbauten, Anbauten und Co. seinerzeit zugestimmt hat. Lediglich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes führt die Zustimmung des Vermieters dazu, dass der Mieter ausziehen kann, ohne die Veränderungen rückgängig zu machen. Soll der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung verpflichtet werden, bedarf es hier einer besonderen Vereinbarung. Bestimmte privilegierte Änderungen sind zudem generell von der Wiederherstellungspflicht ausgenommen.

 

Wohnung leeren und Schlüssel abgeben

Die wichtigste Mieterpflicht beim Auszug ist es, den Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben und die Wohnung leer und ordentlich zu räumen. Alles, was vor dem Einzug nicht in der Wohnung gewesen ist, muss mitgenommen werden. Räumt der Mieter die Wohnung nicht, kann der Vermieter Möbel und andere zurückgelassene Gegenstände auf Kosten des Mieters entsorgen lassen. Haben sich beim Einzug Möbel und andere Gegenstände in der Wohnung befunden, darf der Mieter diese beim Auszug nicht mitnehmen. Wenn nach Wohnungsübergabe etwas fehlt, wird der Mieter schadenersatzpflichtig.

 

Übergabeprotokoll führen

Sollte in der Wohnung etwas fehlen, das bereits vor Übergabe an den Mieter in der Wohnung war, oder sollte der Grad der Abnutzung das gewöhnliche Maß überschreiten, ist dies vom Vermieter zu beweisen. Daher wird empfohlen, möglichst detaillierte Übergabe- und Übernahmeprotokolle zu erstellen – inklusive Fotodokumentation. Außerdem wichtig: Falls Gegenstände in der Wohnung fehlen oder das Mietobjekt beschädigt wurde, müssen die Schadenersatzansprüche vom Vermieter innerhalb eines Jahres nach Rückgabe der Wohnung geltend gemacht werden.

 

_{Quelle:
Zeitschrift Haus & Grund Nr. 4,
September 2021}