Hier können Sie sich über die wichtigsten Steuerfragen beim Kauf, beim Verkauf oder bei der Vermietung Ihrer Immobilie informieren.
Steuerfragen bei Immobilien – Raiffeisen berät Sie
Ob Sie eine Wohnung vermieten, kaufen bzw. verkaufen oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen – das Thema Steuern begleitet Sie auch in diesem Lebensbereich. Manchmal gibt es steuerliche Vorteile, die Sie lukrieren können. Das Stichwort dabei lautet: Vorsorgewohnung.
Steuern beim Kauf
Neben den diversen Gebühren (Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Gebühr für die Eintragung von Pfandrechten) und Honoraren (für Makler:innen und Vertragserrichter:innen) ist die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Diese beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Bei unentgeltlichen Übertragungen von Immobilien (etwa bei einer Erbschaft) wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Dabei kommt ein Stufentarif zur Anwendung: Dieser beträgt
- 0,5 % für die ersten EUR 250.000,-
- 2,0 % für die nächsten EUR 150.000,-
- 3,5 % für die darüber hinaus gehenden Beträge
Steuern beim Verkauf
Für den beim Verkauf erzielten Gewinn muss die Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Diese ist eine Endbesteuerung und wird von den mit der Verkaufsabwicklung beauftragten Rechtsanwält:innen oder Notar:innen berechnet, eingehoben und an das Finanzamt abgeführt.
Verkäufe von Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, unterliegen einem Steuersatz in Höhe von 30,0 %. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Bei Immobilienaltbeständen, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, werden fiktive Anschaffungskosten von 86,0 % Prozent abgezogen. Die verbliebenen 14,0 % werden mit 30,0 % besteuert, was im Endeffekt eine Belastung von 4,2 % ergibt.
Steuern bei der Vermietung
Umsatzsteuer
Wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich EUR 35.000,- netto nicht übersteigen, sind Sie von der Umsatzsteuer befreit. Andernfalls muss bei der Rechnung eine Umsatzsteuer (bei Vermietung zu Wohnzwecken 10 %, bei gewerblichen Immobilien 20 %) ausgewiesen werden. Übrigens können Sie bei Mieteinnahmen von jährlich unter EUR 35.000,- auf die Steuerbefreiung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter:in vorsteuerabzugsberechtigt sind. Da die Umsatzsteuer eine Verbrauchersteuer ist, ist diese vom:von der Mieter:in zu bezahlen.
Einkommensteuer
Grundsätzlich müssen Sie Einkommensteuer bezahlen. Allerdings ist der Gewinn aus der Vermietung dann steuerfrei, wenn er jährlich EUR 730,- nicht übersteigt. Darüber hinaus vermindern diverse Ausgaben wie etwa Kosten für Instandhaltungsarbeiten, Fremdkapitalzinsen oder auch die Abschreibung des Gebäudes den steuerpflichtigen Gewinn.
