Zwangsversteigerungen von Immobilien

Früher war der Aushang beim zuständigen Gericht die einzige Möglichkeit, wie Sie als Käufer:in von einer Auktion informiert worden sind. Heute können Sie sich bequem von zu Hause aus im Internet informieren: In der Ediktsdatei des Justizministeriums finden Sie neben den Terminen auch Fotos und Kurzbeschreibungen der zu versteigernden Objekte.

Je besser Sie sich vorher erkundigen, desto sicherer sind Sie, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt. Wer die Katze im Sacke kauft und ein Objekt in schlechtem Bauzustand ersteigert, hat nachher keine Möglichkeit, sein Geld zurückzubekommen. In vielen Fällen werden Termine bekannt gegeben, an denen Sie das Wunschobjekt Ihrer Wahl besichtigen können. Verweigert ein:e Nocheigentümer:in eine derartige Besichtigung, können Sie diese auch gerichtlich durchsetzen.

Die Auktion wird von einem:einer Richter:in durchgeführt. Vor Auktionsbeginn verliest der:die Richter:in noch einmal alles Wissenswerte: die betreibende Bank, Grundbuchschulden, Forderungen, etc. Danach können Gebote abgegeben werden. Die Abgabe von Geboten kann nur mündlich während der Auktion erfolgen. Dazu müssen alle Bieter:innen einen gültigen Personalausweis mitbringen. Wer in Vertretung einer dritten Person bieten möchte, muss eine entsprechende, notariell beglaubigte Vollmacht beibringen.

Das geringste Gebot ist das Mindestgebot, das vom Gericht vor dem Versteigerungstermin festgesetzt wird. Das geringste Gebot beträgt die Hälfte des Schätzwertes, kann aber auch – mit Zustimmung der Gläubiger:innen – darüber liegen. Der:die Richter:in kann übrigens Versteigerungsstufen vorgeben (höchstens drei Prozent des Schätzwertes).

Das Gericht fordert von den Bieter:innen eine Sicherheitsleistung (ein so genanntes Vadium) in Höhe von zehn Prozent des Schätzwertes. Diese Sicherheitsleistung muss von allen Bieter:innen mittels eines Sparbuchs hinterlegt werden.

Schauen Sie sich vor der eigentlichen Auktion ein paar andere Zwangsversteigerungen an. So erhalten Sie ein Gefühl für den Verlauf und lernen formelle Schritte bereits im Vorfeld kennen. Setzen Sie sich ein Limit und lassen Sie sich unter keinen Umständen zum Überschreiten dieses Limits hinreißen. Allerdings sollten Sie diese Grenze oberhalb von runden Beträgen festsetzen, da runde Beträge für viele Bieter:innen eine psychologische Hemmschwelle bedeuten, die sie nicht überschreiten.

Zögern kann ein Indiz für das Erreichen eines Limits sein – was sowohl für andere gilt als auch in Ihrem Fall so interpretiert werden kann. Riskant, aber oft lohnend ist es, erst in den letzten Minuten einer Auktion mitzubieten. So treiben Sie den Preis nicht unnötig in die Höhe.

Erhält ein:e Bieter:in den Zuschlag, ist er:sie noch nicht automatisch Eigentümer des Objekts. Erst wenn die Gläubiger:innen zustimmen, wechselt die Immobilie den:die Besitzer:in. Wenn mehrere Gläubiger:innen vorhanden sind, dann erfolgt eine weitere Tagsatzung zur Aufteilung des Erlöses zwischen den Gläubiger:innen (Meistbotsverteilung).

Wenn das höchste Gebot bei der Versteigerung nicht drei Viertel des Schätzwertes erreicht, so kann es innerhalb von 14 Tagen ab Bekanntgabe des Zuschlags überboten werden. Dieses "Überbot" muss mindestens ein Viertel betragen. Erwerber:innen können darauf "kontern", indem sie innerhalb von drei Tagen das ursprüngliche Angebot auf diesen Überbotsbetrag erhöhen.

Nach der Rechtskraft des Zuschlagserteilung muss der:die Erwerber:in das Geld binnen zwei Monaten bei Gericht hinterlegen. Die bereits gezahlte Sicherheitsleistung von zehn Prozent wird natürlich darauf angerechnet. Erst dann wird der:die Erwerber:in ins Grundbuch eingetragen.